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板块解构 股价图:长实地产(01113) +新世界发展
 

  为压抑本地楼价炽热情况,政府再度主动出击,对再次置业本港居民一次过征收额外15%税款。 新措施之下,非本地买家交易印花税更升至30%。 估计此「辣招」会令成交量实时锐减,使楼价下调。

  在考虑宏观经济、楼价和成交量下,政府在责任上主动出击是理所当然。 观乎近几个月楼价升幅加快,成交更趋活跃,借此举来提高市民风险意识是期待的做法。 而结果当然是令一众地产发展商股价下调。 至于楼价,亦必定向下调整;奈何相信只是健康性的,未至于到恐慌性抛售程度。 近日瑞银发表报告提到,香港地产发展商2017至2018年EBIT(Earnings Before Interest and Tax,即「息税前利润」)预计在5%至24%,相信部分发展商会应对「辣招」推出优惠,补偿买家印花税支出以催谷销售。 其亦预料今次低交投情况会持续半年至九个月,相信地产股资产净值折让幅度,会在目前约36%的水平,进一步扩大多10%。 而麦格理(Macquarie)亦预期,楼价将回落至年初水平,估计楼价于明年第三季见底;然而强调由于刚需强劲,料明年底楼价会反弹,录得5%的按年升幅。

  基于上述情况,地产股短期肯定冇运行。 但对中线投资者而言,现况具值博度。 理由是建基于平均的较低土地成本,及此刻再上升的股价与资产净值折让水平。 更重要的是全球量宽、低以至负利率环境持续,货比三家下,地产始终较具价值。 「北水」效应停不了,相比内地与香港的资本规模,少量资金泊港作风险分散投资已足以为香港房产带来支持。 此是简单能「目测」的事实。

  从盈利能力看,稳中求赚,趁弱势宜先看重磅地产企业。 长实地产(01113)近期的连串靓价套现决定,真是教我「如何不爱它」! 长地与李嘉诚海外基金会分别出售间接持有之上海浦东新区「世纪汇广场」,初始代价相当于约176亿港元,估计未经审核收益约为62亿港元。 另近期,长地持有七成五业权的中环甲厦中环中心,亦屡次传获洽购。 盛传作价更高达373亿元。 靓价增持更多现金,长地股价的突然调整就等同价值投资的好时机。

  而另一方面,就下半年推盘速度及手上供应,新世界发展(00017)及会德丰(00020)亦可列为捞底名单之选。 两者论往绩,市盈率分别为约9倍及7倍。 下年度,亦有望推出更多新盘。 德银研究报告指调控「辣招」下,打击的投资需求会令交投量从高位下跌五成,更预期明年楼价会跌11%。 然而粗略估算,个人认为哪管楼价下调10%至15%;持续的盈利能力,在计及新世界及会德丰手上的土地成本下,赚钱能力依旧出色。 选择投资对象,就是以此作指针。 因而,此刻的香港地产股,深入剖析下确是危中有机。

  数字精明眼 德银发表报告指出,参考1998年至2003年的楼市下行周期,地产股股价在期间的反弹浪一般只能持续嶵六至八个月,升幅介乎48%至68%;今年自2月的低位起至今,地产股上升了58%,并已延续 了八个月,相信政府推出新一轮的「辣招」后,短期行业升浪已完结。 另该行又指,过往三次推出的「辣招」,使下一个月的交投量平均减少33%,二手市场需求平均下跌23%,中原城市领先指数(CCL)则平均跌2%,地产股股价平均跌8%。


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